קבוצת רכישה – בעד ונגד

קניית דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות בחייו של אדם. בשנים האחרונות נכנס לזירת הנדל”ן שחקן חדש: קבוצות רכישה. קראו עליהן.

קבוצות רכישה אלו מבססות את מעמדן לצד חברות בנייה גדולות, קבלנים פרטיים ויזמים.

מדובר בקונספט מודרני, מאחוריו עומדת התארגנות של קבוצת אנשים, המבקשים לבצע קניית דירה ומעוניינים להוזיל עלויות ולפיכך אינם מעוניינים בהתקשרות עם קבלן.

לכאורה מדובר בעסקה כדאית ומשתלמת, אך לצד היתרונות הרבים קיימים גם לא מעט חסרונות, עליהם יש לתת את הדעת טרם הצטרפות לקבוצת רכישה.

המלצתנו החמה היא לפנות לקבלת יעוץ משפטי לפני הצטרפות לקבוצת רכישה!

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה מהווה התאגדות של חבר אנשים פרטיים, למטרת רכישת קרקע והקמת יחידות דיור.

פרטי העסקה, תנאיה, חלוקת הדירות והיבטים, הקשורים בבנייה ובמיסוי מוסדרים בשורה של הסכמים משפטיים, הנחתמים בין חברי הקבוצה לבין עצמם ובינם לבין ספקים ובעלי מקצוע, המשתתפים בפרויקט.

בראש הקבוצה עומד מנהל, שהינו על פי רוב בעלי ידע וניסיון בתחום, מגיע מרקע משפטי או חשבונאי ובקי בדיני מקרקעין (בדומה לתפקידו של עו”ד מקרקעין) וחוקי מיסים.

ההתאגדות מתבצעת באופן פרטי – חבירת מספר אנשים, המחפשים קרקע פנויה לרכישה לצורך בניה או באמצעות חברה מארגנת – שרוכשת קרקע ומתקשרת עם קבוצת אנשים לרכישת זכויות הבניה על הקרקע.

לאחר ארגון הקבוצה נבחרים בעלי המקצוע לביצוע הפרויקט ובסיומו מחולקות הדירות לרוכשים.

רקע להקמת קבוצות רכישה

נוכח הביקוש הרב והמחסור בעתודות קרקע בארץ, יודע שוק הנדל”ן תנודות כלכליות ומגמה מתמדת של עליית מחירים.

הגורם המרכזי, שהוביל למיסוד קבוצות רכישה, הינו הקושי, אליו נקלעו קבלנים במימון פרויקטים. זאת בעקבות המיתון הכלכלי, שגרם להגברת הפיקוח על ידי הבנקים.

כתוצאה מכך הוצרו צעדי חברות הבניה והקבלנים, אשר נאלצים כיום לדחות פרויקטים מתוכננים ולעיתים אף להקפיא מיזמים, שכבר הוחל בהקמתם.

לאחר קריסת מספר קבלנים גדולים ובשל חוסר הוודאות הכלכלית נרתעים כיום קונים פוטנציאליים מרכישת דירה אצל קבלן, בפרט כשהדירות בשלבי תכנון או בנייה התחלתיים.

התאגדות בקבוצת רכישה מאפשרת להתגבר על קשיים אלה בהשגת מימון הבנקאי ביתר קלות ובעקיפת ההתקשרות הישירה עם הקבלן.

טיעונים בעד הצטרפות לקבוצת רכישה

1.    הערך המוסף המרכזי, שמציעה קבוצת רכישה, הינו בצמצום העלויות, הכרוכות בבניה.

זאת באמצעות: הקטנת עלויות הרכישה והבינוי של הדירות בפרויקט; פעילות עצמאית, ללא תלות בקבלן או ביזם, תוך חיסכון בתשלומים, המועברים אליהם; הפקת רווחים של עד כ 25% מפעולת רכישת הקרקע; חיסכון ניכר בהיבט המיסוי נוכח אי תשלום מע”מ.

2.    מתן מנדט לחברי קבוצת הרכישה לגבי תכנון חלוקת הדירות, שטחן ועיצובן הפנימי. מאחר וקבוצות רכישה מוכרות ככוח קנייה משמעותי, מציעות חברות מטבחים, קרמיקה וריהוט עסקאות משתלמות במחירים אטרקטיביים. חברי הקבוצה כולה רוכשים את חבילת הבסיס ועליה מבצעים שדרוגים ותוספות.

3.    עצמאות בהתקשרות עם ספקים וקבלני משנה, יכולת בחירה של בעלי המקצוע, חומרי הבינוי, הכלים הסניטאריים ועוד.

4.    התשלום לפרויקט מתבצע על פי קצב התקדמות הבניה – ללא הצמדה למדד וללא צורך בגיוס סכומי כסף גדולים מראש.

טיעונים נגד הצטרפות לקבוצת רכישה

לצד החיסכון הכלכלי והעצמאות התכנונית קיימים גם לא מעט חסרונות:

1.    החיסרון המרכזי הינו היעדר הגנה מספקת ורשת ביטחון כלכלית, תוך חשיפת הרוכשים לסיכונים אפשריים: בעוד שעלות רכישת דירה מקבלן הינה סופית וקבועה הרי שעלות יחידת דיור במסגרת קבוצת רכישה הינה משתנה ונגזרת ממגוון פרמטרים, שאינם תלויים ברוכשים, בהם: שווי השוק, עליות מחירים, עלויות חומרי הבניין וכן גובה מיסים, וכן היטלי מקרקעין שונים כגון והיטלי פיתוח.

לא אחת, הסכום המשולם בפועל עולה על הסכום המקורי. לעיתים, לא כל חברי הקבוצה יכולים לעמוד בכך והאחרים יצטרכו לספוג את העלויות הנוספות כדי להשלים את הפרויקט. כמו כן, חלקם עשויים להסתבך עם הלוואות חוץ בנקאיות.

נוכח העובדה, שהמחיר אינו נקבע במועד ההצטרפות לקבוצה, קשה לחזות מראש את גובה המשכנתא ולהתאים את המסלול האופטימאלי; בהיבט ערבויות ובטחונות – ברכישת דירה מקבלן מחייב כיום חוק המכר מתן ערבות בנקאית של הקבלן לרוכש או המצאת פוליסת ביטוח.

מנגנון זה, שמוסד לאחר קריסת מספר חברות בניה, מבטיח את כספי הרוכשים במקרה פשיטת רגל של הקבלן ומגביל את משיכת הכסף על ידו בהתאם לשלבי הבניה.

ברכישת דירה בקבוצת רכישה הקרקע שייכת לקונים, המשלמים לפי קצב התקדמות הבניה, אך אינם מוגנים מפני אפשרות התמוטטותו הכלכלית של הקבלן ואובדן הכספים, ששילמו עד לאותו שלב.

2.    בהיבט אחריות לגבי תקינות הבניה וטיב החומרים – רכישה מחברת בניה מובטחת במסגרת חוקים, המסדירים את אחריות הקבלן. הגנה זו אינה מוקנית לרוכשים בקבוצת רכישה.

דרכם להבטיח עצמם הינה באמצעות ווידוא האחריות, הניתנת על ידי בעלי המקצוע והספקים בפרויקט ובהתקשרות בתשלום עם חברה חיצונית, לביצוע התיקונים, הנדרשים בסיום.

3.    חוסר מקצועיות והיעדר ניסיון של מנהלי הפרויקט – עשוי להוביל למשגים בלקיחת החלטות במהלך התקדמות הפרויקט ובהתקשרות עם ספקים בלתי מקצועיים או יקרים, שיפגעו בכדאיות הכלכלית של העסקה.

בהיעדר מנגנון ליישוב סכסוכים נדרש מנהל הפרויקט ליכולת מנהיגות, ניהול היחסים בין חברי הקבוצה ופתרון מחלוקות כדי לא להיקלע למצבי משבר, שיתקעו את גלגלי הפרויקט.

4.    זמן וטרחה, הכרוכים בהשגת אישורים נדרשים, רישוי עסק, רישום בעלות על הקרקע ועוד.

5.    בהיבט המס – רשויות המס מתייחסות באופן חשדני לקבוצות רכישה ומגבירות את הפיקוח והמעקב אחריהן לבחינת כשרות ההתאגדות והאם לא בוצעה לצורך התחמקות מתשלום מס. במידה ויראו בפרויקט עסקת רכישת דירות מקבלן יוטלו על חברי הקבוצה מע”מ ומס רכישה.

בנוסף, החיסכון במע”מ ניתן רק במקרה של רכישת הקרקע מגורם פרטי מאחר ואנשים יחידים אינם נדרשים לתשלום מע”מ. במידה והקרקע נרכשת מגוף ציבורי, שחלה עליו חובת תשלום מע”מ, תגולם העלות במחיר הרכישה והחיסכון במס לא יתאפשר.

6.    חשיפה לתביעות משפטיות – כישלון הפרויקט עשוי לגרור השתת קנס כספי או פתיחת הליך משפטי פלילי. אי עמידה בסעיפי חוזה הבניה על ידי מי מהדיירים יוביל לניהול הליכים משפטיים, שעשויים לעכב את הפרויקט.

7.    יש הטוענים, כי קבוצת רכישה מהווה מקסם שווא, שאינו מציע באמת חיסכון כספי וכי העלויות, הנחסכות לכאורה משולמות בסופו של דבר, בין היתר, עבור: העמדת קו אשראי בתשלום לטובת ניהול הפרויקט; פניה לערבויות בנקאיות בכל זאת לצורך הבטחת הפרויקט; עלויות פרסום הפרויקט במטרה לצרף חברים נוספים לקבוצה; נוכח הקטנת מדרגות מס רכישה, החיסכון בהיבט זה אינו מהותי עוד;

יש לתת את הדעת על נשיאה בתשלומים, המועברים למנהלי הקבוצה; היקלעות אחד מבעלי המקצוע או הספקים לקשיים כלכליים או להליכי הוצאה לפועל גוררת אחריה עלויות נוספות, שצריכים חברי הקבוצה לממן – ברכישה מחברת בניה חלות עלויות אלה על הקבלן.

עצות להצטרפות מושכלת לקבוצת רכישה

לצורך הנאה מהיתרונות, שמציעה קבוצת רכישה והימנעות מסיכונים, ההופכים את העסקה לבלתי משתלמת מבחינה כלכלית, קיימת חשיבות רבה להקפדה על מספר דגשים, טרם הצטרפות לקבוצת רכישה ובמהלך התנהלותה:

1.    בדיקה מדוקדקת ומקיפה לגבי זהות הגורם, המארגן את הקבוצה – התחקות אחר הרקע והניסיון שצבר. חשוב שזה יהיה גורם מקצועי ואמין, בעל הצלחות קודמות בתחום. יש שיפנו לצורך העניין אפילו לביצוע חקירה פרטית.

2.    בחינת הידע המקצועי והניסיון של מנהלי הקבוצה – לצורך ניהול הפרויקט בחוכמה, בכדי שלא יתווספו עלויות בלתי מתוכננות או יתגלעו מחלוקות בלתי פתירות בין הרוכשים, שיעכבו את התקדמות הפרויקט.

3.    מפגש עם רוכשים בפרויקטים קודמים, שהובילו מארגני הקבוצה –  לצורך התרשמות מהצלחתם, וידוא מקצועיות וחיסכון כספי.

4.    עריכת בירור לגבי האזור בו מתארגנת הקבוצה ובדיקת התאמה פרטנית של הרוכש טרם קבלת החלטה מהותית על אזור מגוריו העתידי.

5.    התחקות אחר זהות הרוכשים האחרים בקבוצה והמניעים להצטרפותם אליה.

6.    הבנת מאזן הכוחות בתוך הקבוצה לצורך השגת עמדה בעלת משקל בדיונים ווידוא, כי עקרון הרוב הוא הנוהג במקרה של מחלוקות, המתגלעות בין חברי הקבוצה.

7.    עיון בתוכנית העסקית של הקבוצה טרם הצטרפות והתייעצות עם גורמים, הבקיאים בתחום.

8.    וידוא תשלום עבור ניהול מקצועי של הפרויקט כהוצאה מוכרת מראש, בכדי שעלות זו לא תתווסף בעתיד.

9.    נוכח אי קיום ערבויות בנקאיות לרוב חשוב להבטיח ליווי בנק מממן לצורך הענקת גב כלכלי.

10.    בחינת כשירות העסקה בהיבט המס, על בסיס עמידה בקריטריונים הנדרשים, שאחרת יוטלו על הקבוצה מע”מ ומיסים נוספים, בהם מחויבים יזמים.

11.    חשיבות רבה לליווי עורך דין, הנמנה על מנהלי הקבוצה או ממונה באופן חיצוני ומשמש נאמן לה. בא כוח, הבקי בתחומי המקרקעין והמיסוי, ילווה את הפרויקט וידאג להיבטי רכישת הקרקע; ניסוח ההתקשרויות החוזיות בין חברי הקבוצה לבין עצמם ובין הקבוצה לספקים  ובעלי מקצוע;

לצידם מופיעים סעיפי התנהלות מול הבנק המלווה; עיסוק בגביית כספים מהרוכשים בהתאם להתקדמות הבניה, משיכת כספים מקו האשראי, שפתח כל רוכש בתחילת הפרויקט בבנק המלווה, במידה והרוכש אינו עומד בתשלומים השוטפים, תשלום כספים לספקים וכן רישום הבעלויות במרשם המקרקעין.

סיכום

קבוצות רכישה הן “הדבר הבא” בשוק הנדל”ן – הופכות למתכונת מקובלת ומבוקשת לרכישת קרקע והקמת יחידות דיור.

הצטרפות לקבוצה מאורגנת היטב, בעלת ליווי מקצועי כנדרש וצוות ניהול מנוסה, המושתתת על מארג של הסכמים מסדירים ומציעה יכולת התמודדות עם סיכונים, מהווה דרך יעילה לרכישת דירה.

זאת אגב חיסכון כספי, הבטחת עצמאות ושיקול דעת לרוכשים וכאמצעי להתגבר על חוסר הוודאות הכלכלית, הכרוך בהתקשרות עם קבלנים.